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『最適な不動産活用法、最適な土地活用法は、人それぞれに異なる』
他の不動産投資ハウツーサイトでは、もっぱら特定の活用法を推奨するスタンスばかりです。「アパート経営が確実！」「時代は太陽光発電！」「マンション投資が最も高利回り！」・・・。それは、ほとんどのハウツーサイトが、ただ自分の事業を売りたいために記事を書いているからなんですね。だから、様々なテーマの記事を書いていても、結論は「最もオススメは〇〇投資」というふうになってしまいます。こうした情報サイトは、決定的に信用ができません。専門用語の解説くらいしか信頼ができません。
当サイトは、そこに対する危機感に端を発して企画されました。あらゆる投資法、活用法を、中立に解説できる情報メディアがなくてはいけない！
結局、事実として、どのような活用法が最も最適かというのは、個々人の持っておられる土地や不動産の種類、立地、エリア、環境などによって全く違うのです。よく考えれば、当然のことですよね。
そのため、まずは、具体的な活用方法については決定をリセットしましょう。冷静になり、そして幅広い視点から検討すれば、もっと適した活用方法が見つかる可能性が高いです。
「ウチは子どものために二世帯住宅にすることが決まってるよ。」という方も、アパート経営でたくさんの部屋数を作り、そのうちの２つをあなた方ご家族で使うようにすれば、二世帯住居を確保しつつ、家賃収入が得られるという画期的なアイデアもあります。しかし、土地環境によってはそれも適しておらず、無難に二世帯住宅にしたほうが良いケースもあります。「どれが良い！」ではなく、「環境によって最適な答えは違う」のです。
二世帯住宅、アパート経営、マンション投資、駐車場運用、太陽光発電運用、売却、サブリース・・・不動産活用法には様々なものがあります。冷静に幅広い視点から、あなたに最適な活用方法を見つけていきましょう。
また、節税対策目的の不動産活用や不動産投資信託での不労所得収入を画策されている方にも、同じことが言えますよ。
資産状況や性格気質、お手持ちの土地・不動産を活用するか否かなどで、最も効果的な運用法は変わってきます。
いずれの方も、まずは各種ある不動産活用法について、基本的な知識を身に付けましょう。誰かに相談する際にも、基礎知識がないと理解できませんし、だまされてしまう懸念が大きくなってしまいます。
当ハウツーサイトは、初心者の方を想定して、わかりやすい解説を心掛けています。お役に立てれば幸いです。
アパート経営の基礎知識
不動産投資の中でも人気がある、アパート経営の基礎知識を解説します。実際はお持ちの土地や目的によって最善策が変ってきますが、多くのケースに該当する基礎的な知識をまとめました。なお、詳細はアパート経営のページをご参照ください。
アパート経営では立地が最も重要！
アパート経営による不動産投資では、建物のディテールよりも立地が何倍も重要です。デザイナーズ建築であることやロフト付き物件であることよりも、平凡な建物で良いから好立地にあったほうが良いのです。
人口の減少しない土地・過疎化傾向にない土地が有利。
何が好立地か、という論点ですが、「人口（または利用者）の減少しない土地」です。過疎化の進んでいる土地でアパート経営投資をすることは、絶対に避けましょう。
過疎化地域の場合、親族や友人知人が入居してくれるというような、人脈に自信のある人は投資しても大丈夫でしょう。
東京近郊が圧倒的に有利！大阪、政令指定都市も。
では、「人口の減少しない土地」とはどこなのでしょうか？
東京とその近郊、神奈川、埼玉、千葉の都内寄りが最も有利です。いっときはＩターン、Ｕターンブームが叫ばれましたがそれも落ち着いており、結局東京・都心に人は集まり続けています。つまり不動産の需要もまだ伸び続ける、ということです。
準じて、東京のベッドタウンと呼ばれるような街や、横浜、川崎、大宮などの都心大都市も人口増加が期待できます。
東京以外にも、大阪、名古屋、福岡などの政令指定都市も、近郊地から人口が流入し続けるでしょう。地方の人は基本的に、便利な土地を求めても東京には出ず、近郊の大都市を目指します。
政令指定都市以外に候補を挙げるとすれば、観光地です。観光地は、そこで商売したい人が多くいるため、不動産のニーズも高くなります。２０２０年の東京オリンピックに向けて外国人誘致策が進んでおり、この流れから外国人観光客がまだまだ大幅に増えるでしょう。彼らはアパートには住みませんが、そんな商機を見越した日本人の流入者は、絶対に増えていくはずです。
東京や政令指定都市に強い不動産仲介業者と組むべき。
不動産投資は、自力ではほぼ無理です。なんらかの不動産仲介業者と組むことになります。信頼できる、確実に利益を上げられる不動産仲介業者を選ぶことが大切です。
不動産投資を目的とした場合、東京や政令指定都市に強い不動産会社が最適任者と言えます。地方の住宅紹介に強い不動産業者は、どんなに丁寧誠実でも不動産投資のパートナーとしては適任とは言えません。
「東京や政令指定都市に強い」と謳う不動産会社は、その土地に自社物件を持っています。自社物件の場合、中間マージンがかからないため、良質な物件を安く買えるメリットがあるのです。また自社物件であるため、集客や管理、メンテナンスにも力を入れてくれます。
アパート経営はなぜ不動産投資の中でも人気がある？
マンション経営、一戸建て、駐車場など、不動産投資の形態は色々あるのですが、なぜアパート経営は人気が高いのでしょうか？
それは、ニーズの増え続ける見込みが高いのが、ワンルーム物件だから。大学生の一人暮らしなど、都会ワンルームのニーズは増え続けています。そしてアパートの多くはこのワンルーム物件ですね。
鉄筋マンションにもワンルーム物件がありますが、マンションは建築費用が高いため、結果、アパート経営が最も人気となります。
アパート経営で利益が出るのは、ローン償却後と考えて。
アパート経営は不労所得の１つで、ほとんど何もしなくても収入が入ってくる便利なものです。しかし、本格的に収入が入ってくるのは、あくまでローンの償却後であると覚悟しましょう。
それまでは、家賃収入とローン支払いがほぼとんとんだからです。４部屋×６万＝２４万円の月収があるとしても、そのうち２０万円はローンの支払いに消えます。多少プラスにはなるでしょうが、ローン完済までは生計を立てられるような収益にはならないでしょう。
まとまったお金が欲しいなら、建てたアパートを転売するという手がある。
アパート経営の収入方法は、賃貸による家賃収入だけではありません。建てたアパートを他の不動産投資家に売る、という方法もあります。
東京都心など地価の高いエリアでは、あなたが費やした金額以上の額で買う人がごろごろいます。中国人の投資家も日本の投資物件をよく買いますし、ベトナムやタイの富豪からのニーズも増えてきています。
アパートの賃貸価値は２０年程度。リフォームや建て替えが必要。
アパートは、建てれば永遠に家賃収入が得られるわけではありません。アパートは一般的に木造建築で、木造建築は鉄筋コンクリート造よりも耐久年数で劣ります。アパートの耐久年数は２０年程度と言われています。
建てたアパートでまっとうな家賃収入が得られるのは、２０年程度と考えておきましょう。それ以降は、リフォームをして美観や耐久性を回復させるか、建て直す必要があります。
一般的に、１０年程度でローンを完済し、次の１０年で収益を上げる、という考え方をします。
築２０年の後にさらにアパート経営で不労所得を得たいなら、リフォーム・建て替えの費用を確保しておかなければなりません。
その出費のことまで考慮すると、アパート経営で得られる収益というのはそう多くないと言えます。ほとんどのアパート経営ノウハウサイトは「ガッポリ稼げる！」と説きますが、それは正しい解説ではないのです。
土地が余っているなら寝かせておくよりはアパート経営でも行ったほうが有意義ですが、何千万、何億と稼ぐことは厳しいと思っておきましょう。
マンション投資の基礎知識
高利回りを特徴として、稼ぎたい投資家に人気なのがマンション投資です。次は、マンション投資の基礎知識をまとめます。やはり不動産仲介業者と手を組むことにはなりますが、無知だとだまれてしまう懸念があるため、これくらいのことは頭に入れておきましょう。
マンション投資の基本は、１～２戸を買って賃貸に出すこと。
アパート経営は自分の土地にアパートを建て、すべてを所有する形をとりますが、マンション投資は大きく異なります。基本的に、すでに誰かが建てたマンションの１戸や２戸を購入し、それを賃貸に出すことで利益を出すスタンスです。「分譲マンションを買う」というものですね。
マンションを自ら建ててすべてを貸す、いわゆる「一棟買い」も可能ではありますが、この場合、数十億円規模の先行投資が必要となるため、個人投資家には現実的ではありません。
都内有利、政令指定都市有利はマンション投資も同じ。
エリア選びにおいては、マンション投資もアパート経営と同じことが言えます。
やはり、人口の増加傾向にある地域が安定収入を確保しやすいですから、東京やそのベッドタウン、そして各地の政令指定都市の物件が有利です。
マンション投資もワンルーム物件が人気。
そして物件タイプに関しても、ファミリー物件ではなくワンルーム物件が人気です。ワンルーム物件しか扱わない不動産仲介業者も多いくらいです。
単身者は、その数自体が今でも増加傾向にあることが大きな強み。そしてもう１つ、単身者は数年で引っ越していくことが多く、物件の回転率が良いのです。
大学生は４年で出ていきますし、若い社会人も結婚などを機に引っ越すため、１０年も同じところには住みません。賃貸は、入れ替わりのたびに礼金が手に入るため、入居率の高い地域では入れ替わりの激しい物件のほうが強いと言えます。
耐久年数が高いのがマンション投資の魅力。
鉄筋コンクリート造が主であるマンションは、アパートや一戸建てよりもはるかに長い耐久年数を誇ります。２０～３０年がせいいっぱいのアパート・一戸建てに対して、マンションは１００年です。３０年程度で老朽化は訪れますが、マンションは修繕積立費（入居者が払ってくれるもの）によって細々とリフォームをしていくので、資産価値は１００年程度続きます。そのリフォームも多くはマンション自治会が行ってくれるため、物件所有者（あなた）はあまり考える必要がありません。
アパートよりもはるかに長い年月、家賃収入を得続けることができます。
初期費用はアパート経営より高くなるが、大抵はローンでまかなえる。
耐久年数が高く資産価値が高いため、マンションはアパート経営よりも高額になります。３，０００万円くらいの資金は必要になるでしょう。
とはいえ、パートナーシップを組む不動産仲介業者が優秀である場合、銀行からの貸し付けが得られるため、頭金３００万円程度で済むことがもっぱらです。頭金０円のマンション投資もあります。数千万円の貯蓄がなくても、マンション投資は可能なのです。
銀行からの貸し付け取付けに強い不動産仲介業者を選ぶことが、マンション投資の最大のポイントと言えます。
マンション投資は節税対策としても重宝。
マンション投資は、節税対策にもなります。マンション投資をすれば個人事業主になるわけですが、するとマンションの購入や維持にかかる費用が、経費として計上できるようになるのです。
様々な出費を要する初年度以降も、減価償却費として年間１００～２００万円程度が経費計上でき、これはものすごい節税効果を生みます。
マンション投資は生命保険の代わりにもなる。
もう１つ、マンション投資の副産物として重宝されているのが、生命保険としての役割です。
投資用マンションをローン建てで購入した場合、万が一あなたが死亡してしまったとき、奥さんや遺族は、ローンを払わなくて良いのです。残ったローンは免除され、かつマンション物件は家族の手元に残ります。そのマンションで家賃収入を得続けていくこともできますし、売却して大きなお金を得ることもできるのです。
生命保険はただ保険料を支払うのみですが、マンション投資の場合は利益を得ながら遺族に資産を残すことができるため、生命保険を解約してマンション投資に絞る人すら多いほどです。
これは非常に有意義な副産物と言えます。
買って売って、を繰り返すマンション投資もある。
マンション投資は、賃貸に出して月額数万円ずつの収益を得ていく手法だけではありません。
人気の上がりそうな物件を購入し、すぐに売って利ざやを上げて儲けていく投資方法もあります。バブル時代にとても流行りましたね。
今はバブル時のように物件価値がどんどん高騰する時代ではなくなっているため、この手の投資家は少ないです。しかし、世相の動きを読むのが得意な人は、この投資で非常に大きな額を、短期で儲けています。ややギャンブル性の高い投資方法と言えます。
戸建て投資の基礎知識
やはり高利回りを特徴として、稼ぎたい投資家に人気な戸建て投資です。
不動産仲介業者に任せきりの上記２種とは異なり、投資家の知恵や読み、手腕が試される面が大きいです。
戸建て投資の基礎知識を解説していきます。
安い家を買って高く売る。それが戸建て投資。
戸建て投資とは、いわゆる「家転がし」です。土地ころがしの家バージョンですね。
主に中古戸建て物件の中からリーズナブルなものを探しだし、それをさらに高い値を付けてすぐに売ります。家の売り主は家の相場をあまりわからずに売る人がおり、相場より安い戸建て物件を見つけてくるのが、この投資の根幹です。
情報がものを言う。リサーチを重ねることが必須。
不動産投資の中では、最も労力がかかる手法と言えます。どのような物件にどのくらいの価値があるか、どのような物件の価値が上昇傾向にあるか、それらを数多の情報を駆使して推察していく必要があります。
たとえば、「沖縄移住ブームが起きてきた」とニュースで聞いたなら、沖縄の格安一戸建てを買い、そして強気な値段で売るわけです。
そうした情報は、様々な不動産投資サイトで入手可能ですが、不動産会社が手取り足取り教えてくれるものではなく、珠玉混交な情報の中から自分で真実を選びとり、売り買いをさばいていく必要があります。
不動産投資の中でも、上級者向けのものと言えます。
駐車場投資の基礎知識
近年台頭の著しい、比較的新しい不動産投資の形です。
土地さえあれば、あまり大がかりな準備を必要とせずに収益を上げられるため、投資に疎い人にも人気がある、駐車場投資です。
駐車場投資の基礎知識を解説していきます。
駐車場投資は土地を持っている人向き。
駐車場投資は基本的に、すでに土地を持っている人向けのものです。駐車場投資のために新たに土地を買うという人は少なく、それでは利益を上げるのも厳しいでしょう。
アパートを建てるよりもずっと安上がり。
駐車場投資の魅力は、先行投資額の低さにあります。機械仕掛けの時間貸し駐車場が一般的ではありますが、それでもアパートを建てるよりはずっと安い費用で済み、建設に時間もかかりません。
万が一利益が出なかった際の撤退も容易で、リスクが少ないのが魅力的です。
一般的に、都会の駐車場の足りていないエリアで行われます。路上駐車の多いエリアは、まだ駐車場投資をする余地があるでしょう。
シェアハウス投資の基礎知識
Ｃ to Ｃ時代の新しい不動産投資の形、それがシェアハウス投資です。
シェアハウスとは、１つの家に複数の他人が共同生活するものを言います。その箱を提供するのがシェアハウス投資です。
シェアハウスと一口に言っても、３ＬＤＫ程度の一般住宅規模で行われるものから、マンション一棟くらいの大規模物件で行われるものまであります。当然、マンション規模のものは多額の資金投入を要するため、これを行うのはもっぱら企業です。個人投資家が行うのは、ファミリー物件によるものが主流です。
「住みながら貸す」のがシェアハウス投資の賢い形。
シェアハウス投資が他の不動産投資と異なるユニークな点は、「自分が住む物件を貸しに出す」という点です。それをしなくても良いのですが、住みながら貸す形はコストが抑えられ節税効果も高く、有意義な点が多いです。
民泊は厳しく規制されていますがシェアハウスは規制も反感も緩いため、民泊よりもずっと安全です。
シェアハウス投資は、「赤の他人と同居する」ということをどう感じるかで、適性が大きく分かれます。ストレスしか感じないなら、まるでやるべきではありません。「楽しそうだな」と感じる人は、収益を得られるだけでなくライフタイムが充実し、非常に有意義なものとなるでしょう。
「７万円で借りて１５万円の月収を得る」というイメージ。
ファミリー物件規模のシェアハウス投資は、即座に収入が得られますが、月収は１０万円程度と考えましょう。
家賃７万円程度の４ＬＤＫくらいの物件を借りて、１部屋月額５万円で貸します。１５万円くらいの家賃収入になりますね。
もちろん賃貸物件ではなく、購入した物件で貸し出してもかまいません。
トランクルーム投資（貸し倉庫）
物置小屋だけを貸すタイプの不動産投資です。まだあまりメジャーではありませんが、家の中がモノで飽和している人は多く、住宅密集地を中心に潜在的需要は高いものがあります。
駅から遠い土地でもビジネスできるのがトランクルーム投資の魅力。
住宅の場合、駅からの距離が徒歩１０分を超えると途端にニーズが落ちます。不動産投資の物件として危険です。しかしトランクルームの場合、利用者はもっぱら車で荷物を運んできますから、駅から近い必要はないのです。
ガスや水回りが無いため、設置が容易でトラブルが少ない。
たくさんの小さな部屋を持つのでアパート経営に似たイメージですが、トランクルームの場合は水回りやガスの設置が要らないため、費用も期間も非常にミニマムで済みます。
また、ガスや水回りが無いためトラブルが起きにくく、破損や劣化のリスクも低いです。
人が住まないので、クレームやトラブルが少ない。
トランクルームは、ものを出し入れする時間以外は無人となります。人が住むアパートなどと比べて、圧倒的に人の滞在する時間が短いため、クレームやトラブルが起きにくいメリットがあります。
サブリース（家賃一括借り上げ）は得か危険か？
マンション投資だけでなく、トランクルームなどにまで広がりを見せているサブリース契約。家賃収入をあらかじめ保証してくれるもので、赤字の危険がつきまとう不動産投資ではとてもありがたいシステムです。しかしその一方で、サブリースを採用したがゆえにむしろ大損してしまったという話も聞きます。サブリースは得なのでしょうか？それとも損なのでしょうか？
サブリースを採用するメリット
まずはサブリース（家賃一括借り上げ）を採用することのメリットを挙げます。
空室や滞納が多くても収益を確保できる。
サブリースの最たるメリットがこれです。賃貸物件は空室期間が続いたり、入居者が家賃を滞納して収入を得られなかったりするリスクがあります。こうした際の金銭的損失を、サブリース会社がカバーリングしてくれます。入居者から家賃が得られない期間があっても、サブリース会社が一定金額を支払い続けてくれるのです。
賃貸管理業務を任せることができる。
あまり知られていない、しかし強力なメリットがこれです。サブリースでは、収入を保証してくれるだけでなく、賃貸管理業務をサブリース会社が請け負ってくれます。
入居者募集をかけたり、入居者からのクレームに対応したりしなくて済むのです。サブリース会社は、空室が目立てば自社の利益がおびやかされるため、もちろん全力で入居者募集や管理を行ってくれます。
確定申告が非常に簡単になる。
自らオーナーを行う場合、入退去ごとの発生費用をその都度経費計上しなければならず、非常に複雑です。しかしサブリース契約をする場合、あなたはサブリース会社と賃貸借契約を結ぶだけなので、出入金の流れが非常にシンプルになります。税理士を雇う必要すらないくらいです。
トラブルがあっても訴訟に立たなくて済む。
サブリース契約をする場合、投資物件のオーナーはあくまでサブリース会社になります。そのため、万が一入居者の素行が悪くトラブルに、訴訟問題に発展してしまった場合も、サブリース会社が訴訟やトラブル解決を担ってくれます。
また、サブリース会社に非のあるような事態になっても、あなたの家賃収入は保証されます。
サブリースを採用するデメリット
続いて、サブリース（家賃一括借り上げ）を採用することのデメリットを挙げます。メリットだけでなく、デメリットも知り、その両方を見比べてることがとても大切です。トータルとしてメリットが多いかデメリットが多いかは、物件所有者によって感じ方が異なるでしょう。
家賃収入が最大限には得られない。
サブリースは長期の家賃収入を保証してくれますが、かといって得られるはずだったすべての収益を物件所有者（あなた）に還元してくれるわけではありません。入居者から得た収益の何割かを、サブリース会社が徴収することでそのビジネスが成り立っています。
たとえば家賃保証と言っても、家賃の２０パーセントほどの額をサブリース会社が徴収します。また、礼金はサブリース会社に持っていかれてしまいます。
つまり、空室の多い物件にとってサブリース契約はお得になりますが、満室がずっと続くような物件の場合、収益をやや損してしまうということです。
サブリース会社が倒産すると、敷金が回収できないことも。
サブリース会社も倒産してしまうことがあります。倒産しても、契約した家賃保証は継続され、約束したぶんの家賃収入は確保できます。しかし、サブリース会社がストックしているはずの敷金は、倒産に伴って支払い困難になり、物件所有者（あなた）は取り戻せないことがあります。
不利な契約になっていることが多い。
サブリースに良からぬ評判が多いのは、魅力的に見える「家賃保証」の実態が、そうメリットフルでないケースが多いからです。
最も代表的なケースとして、家賃は２年ごとに改定されていきます。契約時に「家賃６万円を払います」言われていたのに、２年経ったら「周辺の家賃相場が下がったから５．５万円に引き下げます」などと言われてしまうのです。当初に約束した家賃を、３０年間保証してくれるわけではないのです。
また、家賃保証と言っておきながら「免責期間」が設けられていることがあります。たとえば、「退去から２カ月間は家賃を支払わない」といったものです。
サブリースで得するのはどんなケース？
では、どんな人がサブリースに向いていて、どんな人がサブリースを控えたほうが良いのでしょうか。
サブリースで得する可能性が高いのは、このようなケースです。
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あまり立地条件がよくなく、自力で満室を続けるのが難しい物件。
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確定申告などの書類手続きを著しく苦手にしている人。
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クレーム対応、訴訟など、人との毅然とした争いを苦手にしている人。
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「高収入は要らない。わずかでも確実な収入が続けば良い」と考える人。
サブリースで損してしまう可能性が高いのは、このようなケースです。
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空室が続く懸念の少ない、人気のあるエリア・物件。
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学生街など、入退去の回転が速く礼金収入が多く見込めるエリア・物件。
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書類や手続きに強く、管理委託の必要性が低い人。
サブリースで損しないための８つの対策！
サブリースが必要だと感じる人も、サブリース会社の言いなりになるのではなく、これらのことを確認したり交渉したりしましょう。
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保証期間ではなく、家賃の改定期間がいつであるか確認する。
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同エリア同等物件の家賃相場を自分でリサーチする。サブリース会社の定める家賃がそれより低い場合、証拠を提示しながら価格変更を依頼する。
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手数料が家賃の何割かを確認する。出来れば１割で契約する。
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免責期間の有無、そして期間の長さを確認する。免責期間の存在しないサブリース契約もあるので、それに合わせてもらうよう交渉する。
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原状回復費用、修繕費用がどちらの負担になるのか確認する。サブリース会社が支払うよう、交渉する。リフォーム会社の選定に癒着が無いように、比較・選択できるようにしてもらう。
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サブリース会社の契約が不当だった場合に、リスクなく解約できるか確認する。リスクなく解約できるようにしてもらう。
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これらすべてのケースを想定したうえでの、収支をシミュレーションする。まったく物件所有者（あなた）の利益にならないサブリース契約もあるので、そのようなものなら契約しない。または契約内容を変更してもらう。
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この記事のこのトピックをそのまま見せると良いです。
管理委託をお願いしたいだけなら、サブリース契約をする必要はない。
サブリースのメリットの１つに、賃貸業務を管理委託できる点があります。ほとんどの物件所有者は賃貸業には無知なはずで、手間もかけたくないでしょうから、管理委託は心強いものです。しかし、サブリース契約をしなくても、管理会社に管理委託だけをお願いすることが可能なので、それも検討しましょう。
管理委託だけなら家賃の５％ほどの手数料で委託できます。
サブリースの説明は、第三者から受けるようにする。
サブリースはこのように、メリットばかりではなく、複雑なものです。サブリースの会社や、不動産仲介業者にサブリースの説明を仰ぐと、彼らに都合の良い論調で丸め込まれてしまいがちです。ですから、当サイトの解説をよく読むなど、第三者から公正な解説を受けましょう。そしてメリット・デメリットを理解してから、契約するようにしましょう。
現状、サブリースや不動産投資についてよく勉強した人は、サブリース契約を選んでいません。ほとんどのサブリース契約は、物件所有者（あなた）側に損になる（あまり得にならない）内容になっているからです。あからさまに不誠実なものも多いです。
不動産投資の「利回り」とは？
不動産投資のハウツーサイトなどでよく見かける「利回り」という言葉。利益の良し悪しを示す言葉ではあるようですが、具体的にはよくわかりませんよね。
物件選びの最も大きな指標となるので、この言葉の意味はセミナーや説明会、相談会に行く前に把握しておきましょう。
「利回り」とは、１年間で投資額の何パーセントを回収できるか、の指標。
利回りは、「年間家賃収入÷物件価格×１００」で算出します。
たとえば、１，０００万円買った中古マンションを家賃１０万円で貸すなら、
１２０万÷１，０００万×１００＝１２
このケースの利回りは１２％ということになります。
どういう意味でしょうか？
「１年間で、物件価格の１２％の額が回収できる」ということです。
１年間で１２％ですから、およそ８年間ほどで１００％回収できます。８年間しっかり空室が埋まれば、１，０００万円のマンションのもとがとれるわけです。
一般的に、何年間でもとがとれるかを考える指標です。
不動産投資ハウツー記事の見出しなどで、１０％、１２％、１４％といった数字をよく見かけますが、１０％を超えると高利回りな物件と言えるでしょう。
不動産投資物件の利回りの相場・平均はどのくらい？
利回りの数値は高ければ高いほど良いわけなのですが、しかしあまりにも高いと何か裏がありそうです。かといって、あまり利回りの低い物件で投資したくもないですよね。他の投資家たちはどの程度の利回りの物件を運用しているのでしょうか？
都内駅チカのワンルームマンション、平均利回り４．５％
都内物件の平均利回り３．５％
地方都市のワンルームマンション、平均利回り５．５％
地方都市のファミリー物件、平均利回り５．５％
大体これくらいが、２０２０年の利回り相場になっています。
ここから読み取れることは何でしょうか？
利回り５％ということは、回収に２０年かかる。
４つの案件の利回りを平均すると、５％程度になります。多くの不動産投資家は、５％前後の物件で投資を行っているわけです。
５％を１つの目安と考えると、購入した物件のもとをとるのに、２０年かかるということになります。２０年間は収支はマイナスのまま。不動産投資が収入として花開くのは、２０年経ってから、ということになります。
だから不動産投資会社の多くは、「老後の収入源に」という誘い方をするわけですね。
物件を選ぶ際は、２０年後にも入居者がたくさん入るような、２０年後でも高い資産価値をキープできるようなものを選ぶことが大切です。
地方のほうが利回りが良いのに、なぜ都内物件が推奨される？
上記の平均利回りを視ると、都内よりも地方物件のほうがやや数値が良いことがわかります。地方物件のほうが、回収にかかる期間は短いのです。より早く借金を完済できます。
しかし、不動産投資では「都内のワンルーム」が最も推奨されます。
このギャップはどういうことなのでしょうか？
利回りというのはあくまで期待値です。ずっと満室なら、という前提での計算です。しかし実際の不動産投資は、空室と戦い続けなければなりません。
その点において、地方の物件は、利回りは良くても空室になる危険性は都内よりも高くなります。人口が少ない（かつ減少傾向にある）からですね。
都内物件は、空室リスクが地方よりも低いです。
不動産投資は確実に利益を上げることが重要なので、利回りが低いとしても、満室が続きやすい物件が良いものとされます。
「利回り１０％！」といった言葉に釣られないほうが良い。
利回りは不動産投資の強力な指標になります。そのため、物件の紹介やハウツー記事の中で「利回り１０％！」などと書いて気を引くものが多いです。
しかし、それらは軒並み、ただ気を引くためのものにすぎません。実際には存在しない釣り物件の話題であったり、過去の誰かの事例を取り上げて語っているだけです。
利回り１０％が現実的なのは、地方の中古物件。
利回り１０％以上の高い数値で運用していきたいなら、地方の中古物件をあたる必要があります。
「安くしないと売れない」と見切った所有者が格安で売っている中古物件の中には、それなりに条件の良いものがあり、１０年先も高い入居率を期待できるものがあります。そのような物件を選んで運用していくなら、利回り１０％は実現可能です。
しかしこれは、不動産仲介会社から紹介してもらえることはほとんどありません。自分で草の根的に物件を探し、周辺地域のリサーチなど行う必要があるでしょう。または、リフォームをして資産価値を高めることも有効です。
不動産投資における、キャッシュフローとは？
不動産投資のハウツーサイトでよく見かける、「キャッシュフロー」という言葉。これの意味も、セミナーや相談会など参加する前に理解しておいたほうが良いです。
不動産投資においてキャッシュフローとは、「実利益」のことを言います。
家賃が１０万円の物件で１０万円の家賃を得ても、「キャッシュフロー１０万円」にはなりません。キャッシュフローは、そこからローン返済額や経費を差し引いた額を指します。
ローンは６万円くらいでしょうか。経費は修繕費、清掃費などのことで、額はまちまちです。
いずれにせよ、家賃１０万円の物件を貸しに出した際のキャッシュフローは、月額２～３万円程度ということになるでしょう。
利益を出すことが目的の不動産投資なら、重要なのは家賃額でも利回りでもなくこのキャッシュフローで、要は月額幾ら稼げるのか、３０年後に幾ら稼げているのか、その実利益を示す値を言います。
「利回りの良い物件を見つけたが、実際に運用してみるとキャッシュフローがまるで良くない。」などというふうに使われます。
不動産仲介業者などの説明が小難しくて難解になってきたなら、「要はキャッシュフローは幾らぐらいになりますか？ローン完済までのキャッシュフローは？完済後のキャッシュフローは？」と尋ねてみましょう。
利回りが高くても、物件購入費が安くても、キャッシュフローが安くて利益にならないことがあるので要注意です。
なお、不動産投資以外の場面では、キャッシュフローはやや異なる意味合いで使われます。
不動産投資の初心者に向くのはどんな物件？
不動産投資はやはり知識や経験の多い人と少ない人とで適した運用法が異なります。初心者にはどのような物件が向くのでしょうか？
不動産仲介業者と組む、マンション投資が無難。
不動産投資で最も難易度が低いのは、都内ワンルームマンション投資と言えるでしょう。これを、不動産仲介業者に委託して行うものが、初心者には最も推奨できます。利益は低いですが、堅実で、失敗しにくいのです。また、物件所有者（あなた）が自分でやらなければならないことが少なく、苦労が少ないです。
優秀な不動産業者を選べさえすれば、失敗することはまず無いでしょう。
不動産業者は、実績の豊富な大手企業が最も確実です。自社物件を持っていることが多く、マージンのない安い価格で不動産が得られます。銀行の貸付交渉力が高い点も魅力的。また、建設会社など関連業者へのパイプも太く、上質な物・サービスを迅速に格安に得ることに長けます。社員教育がしっかりしており、不誠実な対応、ぞんざいな対応をされることはまずありません。
不動産会社選びの際は、説明会・相談会に参加してみることがとても大切で、必ず複数社を周りましょう。最低でも３社以上は見たいところです。不動産投資は長期戦なので、焦らずじっくり時間をかけましょう。
中古物件の売買は、初心者には難しい。
逆に投資初心者に難しいのは、中古物件の売買です。掘り出し物を見つけて高い値段で売る、というのは、不動産やエリアに対する知識が相当高くないと上手くいきません。売買の駆け引きテクニックも必要になってくるでしょう。
戸建ては安いが、運用年数が短い点に要注意。
一戸建ての物件は、特に中古なら意外なほど安く売られていることがあります。地方なら５００万円で買えるものもあるでしょう。内覧をしても、しっかりしていると感じるかもしれません。
しかし、戸建ては木造建築です。木造家屋の耐久年数は、２０年かせいぜい３０年が限度。安く買えたとしても、まっとうな家賃で貸せる期間は短くなりがちです。
１０年でローンを回収して次の５年で収益をあげる、買ってすぐに売り抜いてしまう、など、耐久年数の低さを見越した入念な運用計画を立てましょう。
ちょっとしたリフォームでものすごく高く売れる（貸せる）こともあります。
ファミリーマンションは扱いが難しい。最悪の場合は自分で住むつもりで。
中古市場にも物件が多く、価格も値下がりしにくい特性から、ファミリー向けマンションを投資材料に検討する人は多いです。
しかし、ファミリー向けマンションは意外と扱いが難しいので要注意。入退去時のリフォームには大きな時間とお金がかかりますし、年数経過後の大規模リフォームも大きなお金がかかります。
賃貸に出していても思うような収益が上げられなくなるケースが多々あるのが実情。このリスクに対抗するには、もしもの場合に自分で住めばいいや、と構えていられると強いです。そうすれば、とりあえず損をすることにはなりません。
超大手がサブリースを勧めてくるのは矛盾している。
超大手の不動産仲介業者のサイトなど見ると、「３０年後の入居率９９％！」などと誇らしげに書いています。
そのような、入居に絶対の自信を持つ業者がサブリースを推してきた場合、要注意です。サブリースは、空室の心配が大きな物件に適用するから効果を発揮するもの。３０年後も９９％の入居率を保っているなら、サブリースで家賃を保証してもらう必要は無いのです。
サブリースだとより多くのマージンがとれるのでサブリースを勧めてくるわけなのですが、本当にそれが必要か、よく考えましょう。管理が大変なら、管理だけを委託することも出来るのです。
「サブリースにしないと空室リスクが大きすぎる」と言ってくるなら、ではその会社のホームページやパンフレットの「３０年後の入居率９９％！」が嘘ということになります。どのみち信頼がおけません。
つまり、サブリースを推してくる不動産仲介業者には委託しないほうが良さそうです。
「頭金１００万円で１億円の資産形成！」って本当なの？
不動産投資会社のサイトなどでよく、「頭金１００万円で１億円の資産形成！」といった表記を見かけます。たった１００万円で１億円を作れるなら魅力的ですが、これは本当のことなのでしょうか？
ここには言葉のカラクリがあります。
「１億円の資産が作れる」というのは嘘ではないのですが、「１億円が手に入る」という意味ではありません。月収が数百万円になるという意味でもありません。
不動産投資では、やり手の不動産投資業者と組むことで、頭金が１００万しか用意できない人でも、１億円の物件を購入することができます。
１億円の物件は、売れば１億円の価値があるため、この物件を所有しているだけで「１億円の資産がある」と形容できるのです。１億円の資産を所持していることは間違いではないのですが、実際には毎月のローンに追われることになります。まだローンが９７００万円残っている状態でも、「１億円の資産がある」と形容できてしまうのです。
いざとなればその物件を売ることで１億円近い収益は得られるはずですが、しかし大きな借金（ローン）を抱えている状況には変わりなく、あまり胸の張れる状態ではありません。
不動産投資業者はどこも、「頭金１００万円で１億円の資産形成できる！」といったことを言うのですが、これはそんなに魅力的なものとは言えません。
すごいお金持ちになった気になりますが、惑わされないように気を付けましょう。