不動産投資に挑戦してみたけれど、初心者向けのワンルームマンション投資ではあまり利益が上がらなかった・・・
そこで、不動産投資ブログなど真似て、中古物件を買って再販する・賃貸に出す、そんな投資に挑戦してみるでしょうか。
懸命に穴場の中古物件を見つけてきたけれど、銀行に掛けよってもローン審査が通らない！このようなとき、どうしたらよいのでしょうか？
なぜローン審査が通らなかったのか？中古物件には市場価値が低いから。
なぜ中古物件でローン審査が通らなかったのでしょうか？
それは、銀行にとって中古物件は、もしもの際の資産価値が低いからです。もしもあなたが賃貸運用をしてみて失敗したとして、それを売却しても借入金額が払ってもらえそうにない、と見えます。中古物件は法定耐用年数が経過しています。たとえば木造家屋なら、「築２２年を過ぎたら市場価値は０円だ（土地代だけだ）」と銀行は考えます。
あなたが築１７年の中古一軒家を１，５００万円で購入しようとしているとして、５年後にそれを売りに出しても土地代の５００万円にしかならない、と銀行は読みます。だから貸し渋ります。
しかし、同じ物件の購入でもローン審査が通る可能性はあります！
収益シミュレーションの資料を作ってプレゼンをしよう。
資料を作って銀行の融資担当者にプレゼンテーションをしましょう。会社でやっているのと同じように、パソコンで資料を作ります。
去年の年収は幾らか、手取りは幾らか。
既存の投資物件でどれくらいの収益を上げているか。
どれくらいしっかり節税対策をしているか。
そして
その物件によってどれくらいの収益が見込めるか。
そのエリアにおいて未来にどれくらいの不動産需要が見込めるか。
あなたがどのような策を練っているか。
こうしたことを具体的な数字、資料、公的書類など用いて解説します。
そして、ローンを支払うのにどれくらいゆとりがあるかを説得しましょう！
仮に数字的にそう余裕のあるものでないとしても、このように理論立てて計算しているのだというその気質をアピールするだけでも、ローン審査に通りやすくなります。
他の銀行・信用金庫にも当たってみよう。
もし、一軒の銀行に断られても、そこで諦めず他の銀行・信用金庫にも当たってみましょう。
融資するしないは、数字ですべてが決まるわけではなく、担当者の感情論に左右される面もあります。
いかがでしたか？
穴場の中古物件を購入して運用するなら、「あなたがなぜその物件を穴場だと思ったのか」売り出し価格よりも高い価値を付けられると判断したのか」をしっかりアピールしましょう。
それによって、本来はローンが通りにくいもののも通すことが出来たりします。
Comments