Airbnb（エアビーアンドビー）を中心に、民泊を営む人は増えてきています。一般家庭で、ビジネスに疎い人でも気軽に運営できることが民泊の魅力ですが、敷居が低いぶんトラブルや近隣迷惑も発生しやすい危うさがありますね。
民泊は、ビジネスというよりもライフスタイルの１つであり、ビジネスとしても新時代の概念・助け合いの概念である「シェアリングエコノミー」の代表格。どう儲けるかよりも、いかに自分とゲスト、そして近隣住民などの第三者が心地よく過ごせるかを配慮することが、結果的に安定した収益に繋がります。
そのためには、法律だけでなく細かなルールにも気を配ることが大切です。
１ 最も大切なルールは法律！しかし民泊は、法律についてはあまり気にしなくていい。
世の中のルールには様々なレベルのものがありますが、最も遵守しなければならないのは、「法律」ですよね。しかし民泊の場合、「法律」はあまり気にする必要がないかもしれません。
１－１．旅館業法の許可を取得しなくても、ホームステイ型民泊は裁かれない。
一般的にビジネスは、営業許可を取得しなければ営業することはできません。無許可で営業すれば違法ということになり、警察や行政に裁かれてしまいます。
民泊も、家主不在型の民泊については旅館業法（簡易宿所規約）の営業許可か特区民泊法の許可が必要なのですが、ホームステイ型民泊はその限りではありません。ホームステイ型民泊については、旅館業ではないと解釈されることが多く、特に営業許可を取得する必要は無いのです。
２０１７年初頭、日本政府官庁の中でも厚労省だけはホームステイ型民泊の無許可営業を認めていないのですが、民泊新法という新ルールが２０１８年にも施行されれば、厚労省からも口出しはされなくなる見込みです。
２ 法律の次に重いルール「法令」。これは民泊を遮るものがたくさんある！
法には様々なレベルのものがあるのをご存じですか？六法全書に記載されているものが「法律」です。そして、他の行政機関が制定するルールを「法令」と言います。法令は法律とは異なりますが、やはり違反すると警察沙汰となってしまったり、罰金を科せられてしまうものです。
２－１．賃貸物件は民泊禁止！賃貸借契約を書き換えてもらわないと違法になってしまう。
民泊において、知らぬ間にルール違反になってしまいそうなものの第一位は、賃貸物件の「賃貸借契約」でしょう。これは、賃貸物件を借りるときに同意する書類なのですが、ほとんどの場合、「又貸しは禁止」といった旨が記載されています。また、その記述が無いとしても、原則的に賃貸物件の又貸しはルール違反なのです。
ただし、不動産のオーナーが「又貸ししていいよ」「民泊営んでいいよ」と言ってくれている場合には、ルール違反にはなりません。オーナーがハッキリ許可しているなら口約束でもほぼ問題はありませんが、そうでないなら交渉をし、場合によっては賃貸借契約書を書き換えてもらってください。
このルールに違反すると、物件オーナーから即時の強制退去を迫られることがあります！
２－２．ほとんどのマンションが民泊禁止！管理規約で民泊許可をこぎつけよう。
賃貸借契約の次にルール違反に陥りやすいのが、マンションなど大型集合住宅の管理規約です。一般的に管理規約では、居住以外の利用は禁止されており、つまり民泊で収入を得る住人は「ビジネス利用している」とみなされ、ルール違反となってしまいます。
ただし、ほとんどのマンションにおいて、小規模の個人事業を行っている人が少なからずおり、それらは黙認されています。仮にあなたの民泊が「管理規約違反だ！」と訴えられたとしても、「では他の住民の事業もルール違反ですから、皆営業停止ですね？」と対抗すれば、おとがめを食らわずに済むかもしれません。副業をしている人は意外なほど多いので、総会に掛けられるとしても、「小規模事業ＯＫ」のための必要な賛成票を得られる可能性は充分にあります。
ただし、マンション住民に迷惑を掛けるなら、民泊だけが特例として営業禁止にされてしまうことも少なくないので、くれぐれもマナーの良い運営を心掛けてください。
２－３．自治体が民泊を禁止するケースも！新宿や京都市などは気をつけて！
地域によって危険度が全く異なるルールがこれ。
自治体によっては、条例で民泊を制限していることがあります。条例は法律よりも優先されるため、２０１８年以降、新ルール民泊新法で日本政府が民泊を許可したとしても、自治体ルールで民泊が制限されている地域の場合、民泊営業の自由度は下がります。
民泊に否定的な自治体はまだ多くないのですが、先行する規制自治体には民泊の人気エリアが多いので要注意！新宿区や京都市、札幌市などが該当します。
２－４．良くも悪くも法令は動く！周辺住民に迷惑をかけないことが大切。
法律は改定に時間と手間がかかりますが、賃貸借契約やマンション管理規約、自治体の条例などの法令ルールは、良くも悪くももっとフレキシブルです。あなたが近隣住民や関連者に迷惑を掛ければ法令が即座に改悪されることがあり、逆にあなたが近隣住民の不安や困難を解消できる・説得できるなら、法令が緩和されることもあります。
すると、民泊を営むうえで最も大切なことは、「周辺住民に迷惑をかけないように努めること」なのかもしれません。これは「ルール」と呼べるものか定かではありませんが、しかしある意味で最も重要なルールなのです！